・不動産投資に関する税金・会計の基本

2010年1月31日

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昨日は，積和不動産株式会社様の不動産税務相談会の相談員を務めました。
もともと持っている土地にアパート，マンションを建てる方
サラリーマンで不動産投資として，マンションを購入する方
自宅の改装を行い，1Fを賃貸する方
など様々なパターンがありますが，
所有している不動産を賃貸している場合，税務申告の必要があります。
今日は，不動産投資に関する税金・会計についての話です。
個人のB/S（貸借対照表），P/L（損益計算書）で考えてみます。
借入＋自己資金により建物及び土地を購入したケースです。

1　基本型
左はB/Sで，左側に資産，右側に負債，純資産（この場合自己資金）です。
右はP/Lで，右側に収益，左側に費用です。差引は利益又は損失となります。
この利益又は損失を不動産所得といいます。
B/Sの建物・土地は賃貸収入という収益を生みます。
さらに建物については，減価償却費という経費を生みます。
建物の購入費用を一括して経費に落とすことはできません。
一定の期間に按分して経費にする必要があります。
期間は，建物の構造（鉄筋，鉄骨，木造等）により変わってきます。
例えば，4,700万円の鉄筋コンクリートの建物であれば，47年で経費にしますので，
1年間の減価償却費は，100万円です。（月割）
その他の経費として，固定資産税等，借入金利息などがあり，
さらに青色申告であれば，青色申告特別控除（最大65万円）を経費とすることができます。

上記の図の場合には，収益から費用を引いた金額がプラスとなり，利益がでています。
この利益を基に所得税・住民税が計算されます。
不動産所得の他に，給与，年金，事業などの所得がある場合，それらの所得と合算して計算します。

2　不動産所得がマイナスの場合
この例は，不動産所得がマイナスとなった場合です。
不動産を購入した年は，登記の費用等がかかります。
また，年の中途で購入すると，賃貸収入が1年分入らないため，
結果として，費用の割合が高くなります。
不動産所得がマイナスとなった場合，他の給与，年金，事業などの所得と通算でき，
給与などから差し引かれた税金が戻ってくる可能性があります。

3　キャッシュの考え方
不動産投資では，実際に手元にキャッシュ（資金）がいくら残るかが重要です。
下の図では左にP/L，右にキャッシュフローを表しています。
キャッシュフローは，右側が入金，左側が出金です。
入金→原則として，賃貸収入がそのまま入金となります。
このほか，敷金の預かりなどがあれば入金額は増えます。
出金→減価償却費は，前述の通り，建物等の費用を按分しているだけですので，
出金がない経費です。
この減価償却費は，キャッシュフローの図には出てきません。
その反面出てくるのが，借入金の元金と所得税，住民税です。
これらが出金の方に含まれてきます。
入金と出金の差額が，差し引きのキャッシュです。
利益がいくらでるか，税金がいくらかかるかとともに，この数字を重視しなければいけません。

差引キャッシュをできる限り多くするにはどうすればいいか？
次の2つの考え方があります。
・購入する物件の金額を上げる
・減価償却費が多く計上できる物件を購入する
1つめは，借入金額も大きくなりますので，自ずと限界があります。
通常，物件総額の2，3割の自己資金が必要です。
2つめの減価償却費が多く計上できる物件とは，
新築など，建物価格の物件全体（建物＋土地）に占める割合が大きい物件です。
不動産投資を行うにも，経営と同じように税金・会計の知識が必要となります。